3月27日，龙湖集团（00960.HK）发布2025年全年业绩。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上表示，过去三年半，龙湖整体压降了约600亿元有息负债，到今天为止的信用类融资仅余200余亿元；去年运营及服务业务贡献利润近80亿元，今年预计也会有10%以上的增长。预计最晚到2028年，集团运营及服务业务的收入将超过地产开发的收入，到那时的债务结构转型也彻底完成，意味着龙湖完成转型实现了新的发展模式。
2025年，龙湖集团债务规模有序压降。龙湖集团执行董事兼CFO赵轶介绍，期末，集团在手现金292亿元，有息负债总额1528亿元，较2024年底压降235亿元，降幅达13%；剔除预收款后的资产负债率下降到54.7%，净负债率基本稳定在52%。“2025年是集团层面债务到期的最高峰，2026年及以后每年到期的集团层面债务规模有限，其中，2026年剩余到期约61亿元，2027年到期约62亿元。”他说。
在有序降债的同时，龙湖集团的债务结构也在不断优化。赵轶表示，2025年末，集团平均融资成本进一步下降至3.51%，平均合同借贷年期拉长至12.12年，含资本性支出的经营性现金流为正58亿元，并已连续三年为正。
2025年，在开发业务承压的同时，龙湖集团的运营及服务业务持续增长。根据业绩报告，期内龙湖集团实现运营及服务收入267.7亿元，创历史新高，占总营收的比例达到27.5%；运营及服务业务合计实现核心权益后利润79.2亿元，整体毛利率超50%。
“未来运营和服务这两块业务会每年保持两位数的增长，继续为集团提供稳压器和压舱石的作用。”赵轶说，公司在去年已经成功穿越了债务的最高峰，未来将继续在财务安全稳定的前提下逐步修复利润，集团的利润低点在2025年到2026年，预计从2027年开始恢复增长。
陈序平进一步表示，去年集团运营及服务业务的利润贡献近80亿元，大幅超过地产开发业务，今年预计也会有10%以上的增长，力争尽快到100亿元的利润规模。预计最晚到2028年，集团运营及服务业务的收入将超过地产开发的收入，意味着到那时，龙湖的债务结构转型也彻底完成，实现了新的发展模式。
谈到房地产发展新模式，陈序平详细阐述了他的理解。他认为，过去地产开发的规模足够大、销售速度足够快、现金流足够好，房企的收入、债务结构等建立在这个地产开发的地基上，现在提出发展新模式，如果不重新打地基，仅靠业务的迁移是不现实的。所以龙湖这几年做的事情就是将业务的调整与债务的调整进行深度融合，因为这两个是互为因果、互相影响的。债务结构的调整是因为信用债市场的变化，倒逼民营房企必须去做信用债的清零，而信用市场的变化是因为2021年房地产的下行让整个市场出现了信用裂痕，而信用市场的变化又加剧了房地产市场的下行。
“过去三年半，龙湖整体压降了600亿有息负债，过往我们以信用融资为主，到今天为止的信用类融资仅余200余亿，意味着过去几年我们清掉了几乎800亿的信用融资，龙湖的新地基已经接近打造完成，等债务结构迁移完成后，新模式的地基才能彻底完成打造。”陈序平说。
陈序平还表示，因为整个债务结构的转换包括新地基的打造，客观上对地产开发新拿地会有影响，这就倒逼公司更加重视存货的去化，所以这几年龙湖整体的存货包括未开发土储是显著下降的，这也是公司在转型过程中必须去做的一件事，同时公司的运营及服务业务也会变得更加重要。
“按此推演，最晚在2028年，龙湖的运营及服务业务收入就会超过开发收入，整体有息负债预计会降到1200亿左右，几乎都是长周期的经营性物业贷。所以我们一路走过来，经历过才知道其中的艰辛，面对当下，我们几乎已经完成了债务结构的转化，我们也会更加有信心在未来的两三年时间，把这段转型之路坚定走下去，坚定去实现！”陈序平说。
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